Direito Imobiliário
Baixa de Hipoteca: quais são seus direitos e como exigir a retirada do gravame?
Quitou o financiamento do seu imóvel e, ao procurar o Cartório de Registro de Imóveis para transferir o bem para o seu nome, descobriu que ainda existe uma hipoteca registrada na matrícula? Entenda do que se trata essa hipoteca e como solucionar esse problema.
Entenda o problema
Como a hipoteca da construtora chega até o seu imóvel
É comum, na construção civil, a construtora, ao iniciar a edificação de um empreendimento, pegar um empréstimo com uma instituição financeira para financiar a obra. Para conseguir esse crédito, a empresa oferece uma garantia que pode ser, inclusive, a hipoteca dos imóveis que serão construídos com o valor recebido. Por isso é usual existir esse ônus hipotecário na matrícula de imóveis vendidos na planta. Essa situação é comum e está dentro da lei.
O problema aparece quando a construtora deixa de pagar o que é devido ao banco, apesar de estar recebendo de seus compradores as parcelas dos imóveis vendidos. Nesse caso, se a dívida não é paga, a hipoteca não é retirada pelo banco, pois ele ainda não recebeu o que lhe é devido. E, uma vez que a hipoteca não é retirada, o novo comprador não consegue registrar a compra e venda na matrícula do imóvel.
Outra hipótese mais grave que pode acontecer, caso a construtora não pague a sua dívida, é a instituição financeira executar a garantia e ficar com o imóvel para si, ainda que haja um comprador que já quitou todas as parcelas desse bem. Para solucionar ambas as situações, o comprador deve, após a quitação total de seu débito, pedir a baixa da hipoteca na matrícula de seu imóvel.
O que é a hipoteca?
Em termos simples, hipoteca é uma garantia dada pelo devedor ao receber um empréstimo. Quando um devedor pede um empréstimo em uma instituição financeira, ele deve oferecer uma garantia pelo valor recebido. Assim, caso ele não pague a dívida, o banco poderá ficar com o bem dado em garantia e não sairá no prejuízo. No caso das construtoras, elas utilizam o valor recebido para construir seus empreendimentos e, após a venda das unidades, pagam a instituição financeira — oferecendo, como garantia, justamente o empreendimento que está sendo construído.
A construtora pode hipotecar o imóvel que eu estou comprando?
Sim, a hipoteca é legal. A compra e venda de um imóvel só se efetiva após a quitação total das parcelas e a subsequente transferência de titularidade para o novo comprador. Então, enquanto o imóvel não for quitado, ele ainda pertence à construtora e, portanto, ela pode gravá-lo com a hipoteca.
O que é a baixa de hipoteca?
Baixa de hipoteca é o procedimento que deve ser seguido após a quitação total do valor do imóvel pelo comprador. Uma vez não existindo mais parcelas a serem pagas, o adquirente tem o direito de retirar, da matrícula de seu imóvel, a hipoteca colocada pelo banco.
Por que agir
Por que realizar a baixa da hipoteca
Enquanto a hipoteca não for baixada da matrícula do imóvel, é possível que ele seja penhorado caso a construtora não pague a dívida que tem com o banco. É certo que o atual proprietário não deverá perder o seu imóvel em razão de uma dívida que não lhe pertence. Nesse sentido é a Súmula 308 do STJ:
Súmula n. 308, STJ — "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."
Mas, caso a hipoteca ainda esteja registrada na matrícula do imóvel, corre-se o risco da penhora acontecer. Nesse caso, caberá ao comprador explicar que o imóvel lhe pertence apesar de ainda constar o gravame em sua matrícula. Portanto, baixar o gravame hipotecário evitará essa situação.
Além disso, é necessário baixar a hipoteca para que a propriedade seja transferida para o novo proprietário. Caso essa situação não seja regularizada, o adquirente não conseguirá passar a propriedade para seu nome.
Passo a passo
Como solicitar a baixa da hipoteca
Para baixar o gravame hipotecário, é necessário se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel quitado está registrado, portando os documentos que comprovem a compra e venda e, principalmente, o termo de quitação.
- Documentos que comprovem a compra e venda do imóvel
- Termo de quitação, fornecido pela construtora
- Matrícula atualizada do imóvel
- Comparecimento ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado
Sobre o termo de quitação — este documento é fornecido pela construtora quando o adquirente quita todas as parcelas de seu imóvel. Sua função é comprovar que não há mais dívidas entre essas duas partes.
Quando o problema não se resolve sozinho
Ação judicial em casos de baixa de hipoteca
O responsável por realizar o cancelamento da hipoteca é o próprio banco que incluiu esse gravame no imóvel. Porém, ele só fará esse cancelamento quando receber da construtora o valor que lhe é devido. Quando isso não acontece, existem caminhos para o comprador resolver a situação — inclusive pela via judicial.
Quando o adquirente não tem acesso ao termo de quitação
Nesse caso, o adquirente deve notificar a empresa e o banco (credor hipotecário) para que seja liberado o termo de quitação, uma vez que não há parcelas a serem pagas. Porém, se ainda assim não for possível conseguir esse documento, resta ao proprietário o ajuizamento de ação para que o termo de quitação seja liberado.
Quando o comprador já tem o termo de quitação, mas ainda assim não consegue baixar a hipoteca
Também será necessário recorrer à via judicial quando o comprador não consegue baixar a hipoteca, apesar de ter o termo de quitação em mãos. Neste caso, a ação será proposta contra o banco, já que ele é o responsável pelo registro do gravame na matrícula do imóvel.
Dano moral pela demora na baixa do gravame
Em algumas situações mais delicadas, será possível ajuizar ação com pedido de dano moral decorrente da demora em retirar o gravame do imóvel. Porém, para ter certeza de que a sua situação é suficiente para a concessão de dano moral, é necessária a análise de um advogado especializado no assunto.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre baixa de hipoteca
Conheça outras áreas de atuação
Nossa equipe pode te ajudar em diferentes áreas do direito
Cobrança Indevida de INCC
Identificamos irregularidades em cobranças feitas por construtoras e defendemos seus direitos, mesmo após a quitação.
Direito de FamíliaDivisão de Inventário
Transforme um momento delicado em um processo jurídico eficiente.
Direito ImobiliárioCompra de Imóveis
Evite surpresas ao realizar o sonho da casa própria.
ConsultoriaConsultoria Jurídica
Apoiamos você nos casos mais delicados — fale com nossa equipe.
Precisa de ajuda?
Fale com nossa equipe e receba uma prévia de como atuar
Caso você esteja passando por uma situação similar à exposta neste artigo ou pretenda comprar um imóvel na planta, entre em contato conosco e evite situações desconfortáveis atuais ou futuras. Contamos com um time de profissionais especializados no assunto que poderão te auxiliar.
A hipoteca da construtora ainda consta na matrícula do seu imóvel já quitado?
Fale com a nossa equipe e entenda os próximos passos possíveis para regularizar a baixa do gravame hipotecário.
Conteúdo meramente informativo, sem caráter promocional, elaborado em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. Não constitui aconselhamento jurídico — a análise de cada caso depende do exame do contrato e da documentação específica.